안녕하세요 사회구성원입니다.
날씨가 너무 추워요. 단체가 우르르 왔다가 훅 빠지니 카페가 한산하네요.. 날씨가 추우니 길거리 사람도 없어요.
그래서 겨울이 카페 비수기라고 말하는 모양입니다. 오늘도 계속 이어서 작성하겠습니다.
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평범한 회사원에서 메이저 저가프차 점주가 되기까지. (1)
안녕하세요 사회구성원입니다. 저는 현재 저가프랜차이즈 카페를 두 곳 운영하고 있습니다. 앞으로 저가프차 창업과 관련해서 연재를 해볼까 합니다. 저의 경험이 누군가에게는 또다른 도움이
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현직 점주가 얘기하는 저가커피 창업기 (5)
안녕하세요 사회구성원입니다. 이전 글에 이어서 계속 작성하겠습니다. 1.3 창업비용과 기타 고려해야 할 사항 - 도면, 인테리어, 전기승압, 에어컨용량, CCTV, 인터넷전화 등 실제 운영하는 점주
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1.4 상권 분석 및 상가 부동산 계약 시 주의사항
먼저 실제 창업하고자 하는 상권, 장소를 선정하고 상가를 알아봐야 합니다. 본인이 원하는 상권에 상각가 없을 수도 있으며 공실이 있다 하더라도 생각지 못했던 과한 권리금이 문제가 되는 경우도 있습니다.
이 외에도 보증금, 부동산 중계수수료도 생각해야합니다. 상가 수수료율이 정해져있는데 계약 시 조정하는 것도 좋아요.
상권이 좋다면 보증금과 권리금도 비례하는 경향이 있고, 반대인 경우에는 보증금도 낮고, 권리금도 없거나 낮습니다. 저는 두개 매장 모두 조정해서 각각 1000만원, 2000만원의 보증금이며 권리금은 주지 않았습니다. 그 이유는 공실에 들어갔었고 처음부터 권리금을 주고 싶지 않아 그런 상가만 봤습니다.
어떤게 좋다 나쁘다 얘기하기는 힘들지만 각자 사정에 맞게 선택을 하시면 좋을 것 같습니다. 좋은 상권이라고 무조건 잘되는 것도 아니고 권리금 없는 상권이라고 안된다고 단정할 순 없습니다. 뒤에 다시 말씀드리겠지만 저가커피 수익구조를 보면 적절한 효율을 찾을 수 있는 구간이 있습니다.
상권분석은 직접 발로 확인하고, 데이터로 확인해야 합니다. 그만큼 가장 많은 시간을 투자해야하고, 이 단계에서 원하는 상권과 상가를 찾지 못해 포기하시는 분들도 많습니다. 아니면 본사에서 상가를 추천받아서 창업하는 경우도 있습니다.
앞에서 말씀드렸지만 본사에서 상가를 추천하는 경우에는 보통 이상의 상권에 비싼 임대료와 관리비, 보증금이 높은 경우가 많습니다. 그렇다고 주변의 점주님 얘기를 들어보면 다 잘되지는 않습니다. 결국 본인의 선택에 책임을 지셔야합니다. 본사가 책임을 대신 져주지는 않습니다.
상권분석만큼은 저가커피 창업을 위한 가장 중요한 단계로 많은 시간과 노력을 들여야 반드시 투자해야 합니다.
일반적으로 현재 주거지와 근거리에 창업을 하는 것이 좋습니다. 점주가 없을 때에도 매장에는 항상 크고 작은 문제들이 발생합니다. 알바가 혼자 근무하고 있는데 갑자기 단체주문의 5-60잔씩 들어올 수도 있고 근무자가 아프기도 합니다.
커피 머신이, 탬핑기가, 제빙기가, 온수기가 작동을 안 할 때도 있습니다. 커피찌꺼기, 휘핑 크림 등으로 하수관이 막혀 매장이 물바다로 변하기도 합니다. 각종 재료들, 우유가 발주 실수로 없을 때도 많습니다.
생각보다 정말 많은 다양한 문제들이 매장에는 항상 발생 합니다. 이런 이유로 가능하다면 집과 가까운 곳이 좋습니다. 그래도 정말 좋은 상권이 있다면 차량 30분 이내라면 거리가 조금 있더라도 괜찮을 것 같습니다.
시세보다 저렴한 상가를 찾고 적절한 수준의 유동인구 등을 눈으로도 데이터로도 분석을 해야 합니다. 대표적인 상권분석은 HTTP://SG.SBIZ.OR.KR/ 이리로 들어가셔서 확인 가능합니다.
평소에 눈여겨 보고 관심 있는 지역이나 상권을 정해서 철저한 상권분석을 꼭 하셔야 합니다. 상권분석보고서를 통해 상권읠 특성을 파악해야 합니다. 생각보다 많은 정보를 확인 할 수 있습니다. 그리고 주기적으로 업데이트 되기 때문에 최근의 트렌드를 파악하기에도 도움이 됩니다.
사람이 많고 매출이 높아보이는 매장을 선택해서 상권을 분석해보시고, 실제 내가 창업하고자 하는 지역과 상권을 분석해서 비교해 보시는 것도 아주 중요합니다. 비슷한 상권이라면 어느정도의 매출이 나오리라 예상을 할 수 있습니다.
우리가 확인해야 할 사항은 지역의 유동인구, 거주인구 등을 파악해야하고, 연령대 성별, 직업, 소득수준, 생활양식도 분석을 해야 합니다. 배달주문 관련해서 주변의 학교나 군부대, 관공서, 어린이집, 촬영장 스튜디오, 공장이나 공단 등 여러 가지 항목을 조사해야 합니다.
정리하면 아래와 같습니다.
1. 상권의 특성 파악 : 창업할 지역의 상권의 규모나 유동인구, 연령대, 소득 수준 등을 분석합니다.
2. 경쟁 상황 분석 : 창업하고자 하는 상권 내에서 경쟁하는 업종과 업종 수를 분석합니다.
3. 고객 유도 시설 확인 : 사람들이 모일 수 있는 구심점이 있는 시설 등이 있는지 분석합니다.
4. 상가특성 및 입지특성 고려 : 상가 규모, 층수, 위치, 모양, 업종 구성 등을 고려하면서 접근성과 가시성, 주차 가능 여부 등도 고려하면 좋습니다.
5. 주변환경 분석 : 주변 가게와의 시너지도 중요합니다. 식당이나, 회사 등이 많다면 좋습니다. 경쟁 정도 등도 파악해서 고려해야 합니다.
6. 온라인 상권분석 도구 활용 : 소상공인센터, 서울시에서 운영하는 우리마을 가게정보, 나이스 신용정보 등에서 제공하는 상권분석 도구를 활요하여 상권 정보를 수집하고 분석해야 합니다. 이 외에도 검색해보시면 KT, LG에서도 상권 분석을 제공합니다.
다음 글에서는 오피스상권, 주거상권, 복합 상권 등을 비교 할 예정이며 실제 상권분석 보고서가 어떻게 나오는지에 대해서도 알아보겠습니다.
그리고 부동산 계약시 주의사항에 대해서도 좀 더 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
감사합니다.
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